Zaïra Apacheva, Avocat Lyon

La résiliation de plein droit d’un bail commercial dont le régime juridique est soumis aux articles L 145-1 et sv. du Code de commerce, est soumises aux conditions commutatives suivantes :

• l’existence d’une clause résolutoire prévue au contrat de bail ;
• envoie d’un commandement de payer devant respecter un certains nombres de mentions légales et ce, à peine de nullité.

Étant précisé que la clause résolutoire susmentionnée, ne produit son effet qu'un mois après l'envoi d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Lorsqu’une procédure de liquidation judiciaire est ouverte à l’égard du preneur, la plus part des règles de droit commun cessent de s’appliquer au profit des règles propres aux procédures collectives.

Il est important de préciser que l’ouverture d’une procédure collective à l’égard du preneur, ne met pas fin automatiquement au contrat de bail.

Néanmoins, le bailleur peut, dans certains cas et sous certaines conditions, y mettre fin.

Il peut notamment demander la résiliation judiciaire ou faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire, en respectant certaines conditions (Article. L. 641-12 du Code de commerce).

A ce titre, dans un arrêt en date du 24 novembre 2021 (Cass. Civ. 3ème, 24 nov. 2021, n°20-20.973), la Cour de cassation a jugé que lorsque le preneur du bail est placé en liquidation judiciaire et que la bailleur demande la constatation de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges échus après l’ouverture de la procédure collective, il n’est pas dans l’obligation de délivrer au préalable, un commandement de payer.

Dans les faits, après la mise en liquidation judiciaire du locataire, un bailleur a demandé au juge-commissaire de constater la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges échus après l’ouverture de la LJ.

En parallèle, il a initié une autre procédure, en délivrant un commandement de payer au liquidateur judiciaire et en demandant au juge des référés de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, un mois après  l’envoi dudit commandement, demeuré infructueux.

Le juge des référés a accordé un délai de paiement au locataire et a suspendu les effets de la clause résolutoire.

Le juge-commissaire, quant à lui, a rejeté la demande du bailleur de constater la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges échus après l’ouverture de la LJ, au motif que le bailleur ne pouvait pas invoquer l’article L 641-12 du code de commerce, sans avoir au préalable, délivré un commandement de payer les loyers dès lors que le bail comportait une clause résolutoire.

Ce raisonnement a été validé par les juges d’appel mais censuré par la Cour de cassation, laquelle a précisé que lorsque le juge-commissaire est saisi sur le fondement de L 641-12 du C. com., d’une demande de constat de la résiliation de plein droit du bail d’un immeuble utilisé pour l’activité de l’entreprise placée en LJ, en raison d’un défaut de paiement des loyers et charges afférents et dus pour une occupation postérieure au jugement d’ouverture de la  LJ, il n’était pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L 145-41 du C.com.

Les deux procédures sont distinctes et s’appliquent à des situations différentes.

En bref : si vous avez donné à bail un local commercial à une entreprise placée ensuite en liquidation judiciaire, le contrat de bail vous liant n’est pas résilié automatiquement par la simple ouverture de ladite procédure.

Néanmoins, vous pouvez faire constater la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges échus après le jugement d’ouverture de la LJ et ce, sans devoir adresser, au préalable, un commandement de payer les loyers, formalité spécifique au mécanisme de la clause résolutoire du bail commercial (art. L 145-41 du C.com.)

Toutefois pour ce faire, vous devez impérativement attendre l’expiration d’un délai de 3 mois à compter du jugement d’ouverture de la procédure de liquidation. Étant précisé que si le paiement des sommes dues intervient avant l'expiration de ce délai, il n'y a pas lieu à résiliation.