Zaïra Apacheva, Avocat Lyon

Vous le savez peut-être déjà, les travaux réalisés par le preneur de locaux commerciaux, portant sur la modification des caractéristiques et/ou d’amélioration de ces locaux, et qui sont considérés comme notables, constituent un motif de déplafonnement du loyer.

Étant précisé que s’agissant des travaux de modification, le déplafonnement peut intervenir dès le 1er renouvellement du bail suivant la réalisation de ceux-ci.

Alors que s’agissant des travaux d’amélioration, le bailleur ne peut bénéficier du déplafonnement qu’à la suite du 2e renouvèlement, à moins qu’il ait lui-même financé directement ou indirectement les travaux en question. Dans ce cas-là, le déplafonnement intervient dès le 1er renouvellement du bail.

Cela étant rappelé, sachez qu’en présence d’un bail commercial assorti d’une clause dite d’accession, le bailleur ne pourra déplafonner le loyer qu’à condition que celle-ci prévoit une accession aux travaux « en fin de bail ».

Autrement dit, le transfert de la propriété des travaux réalisés par le preneur au profit du bailleur, interviendra dès la fin du bail en cours.

Or, si cette clause prévoit un transfert « en fin de jouissance », le bailleur ne deviendra propriétaire de ces travaux que lorsque le preneur libérera les locaux.

Par conséquent le bailleur ne pourra pas :

• d’une part, se fonder sur les travaux réalisés par le preneur afin d’obtenir le déplafonnement du loyer ;
• d’autre part, prendre en compte les travaux réalisés par le preneur, dans le calcul de la valeur locative de renouvellement.

Donc vous l’avez compris, il convient d’être très attentif à la rédaction de la clause d’accession dans un contrat de bail commercial et ce, que vous soyez bailleur ou preneur.